常見問題

• 美國房產實行私有制，並且是永久產權. 一旦購買，包括房子和房子的土地全部永遠屬於自己。
• 美國房子價格不高， 甚至低於臺灣。 現今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元而目前鳳凰城的房地產價格的中位數是在525,000美金，成長速度則是每年11.7 %。
• 美國房產政策完善並且擁有健全的法律環境讓房屋產權受到保障.美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善已經逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。 比如美國的房產資訊是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細資訊。 所有的交易資訊， 包括實際價格，稅額， 交易日期， 交易情況， 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。 此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣上方的權益公平公正公開。
• 美國房產可以獲得較高的租金回報率。以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報.
• 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自行選擇。美國房產類型分為獨棟別墅、聯排別墅、公寓、以及多戶住宅。 每種房型會分佈在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。 如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

• 美國是一個成熟的市場經濟國家，對外國投資者持歡迎態度。 同時，法律透明公開，購房程式要比其它國家相對簡單明瞭;任何人都可以購買美國房產，只要擁有護照，就可以完成購房交易，即使沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。
• 如果是用現金（或銀行存款）購買則沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買則需要辦理貸款手續。

• 理論上本人不必親自到美國就可以買房，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都皆可在線上完成，不需要特意為了簽約過來美國。 再者也可以本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶，以便用該帳戶內的資金支付購房款，即使過後不來美國也可將資金直接匯入產權公司進行交接。
• 現在大部分銀行都接受網上簽字, 只要有Email都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

• 如果本人親自前往購買，只需要有護照。
• 如果是委託他人購買，需要事先給受託人寫一份授權委託書（Power of Attorney），該授權委託書需要公證，另外提供一份護照複印件，受託人有了授權委託書，可以動用在委託人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律檔和代辦過戶手續。

• 沒有什麼不同，都是永久產權，產權文件上都會載明產權擁有人的姓名，獲得不動產產權的時間和位置，土地佔地面積和建築物的面積等等。 

• 在美國買房的整個過程中要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。 但同時也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。 雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人作買賣交易服務，整體水準，職業道德以及素質都很高。 如果能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作買方經紀，其它事情就不必憂慮了。

•  在美國, 買賣雙方經紀人的傭金都由賣方支付，購房者不須承擔支付傭金的責任。 

• 目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。 外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產，買房可被視為一種投資行為，但不可以僅因此而獲得綠卡。

• 根據美國移民法的規定，獲得美國投資移民EB-5的條件是：

1. 在美國任何地方投資一百萬美元，並至少直接創造十個就業機會; 
2. 在國家認可的低就業地區投資五十萬美元，並至少直接創造十個就業機會; 
3. 在經政府批准的「區域中心」投資五十萬美元，並直接或間接創造十個就業機會。

• 因此目前在美國買房屬於商業行為，綠卡屬於美國移民局管轄範疇，所以在美國投資買房暫時不能直接獲得綠卡。

• 在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個專業的職業經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你.

• 美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house）、聯體別墅（town house）、公寓（Condo）。 對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。
• 從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工支出很貴，舊的公寓需要花費大量的金錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。 而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產權的，而土地也在一直升值。
• 另外美國的土地擁有權分為地下權（包括地下資源開採權）、地面權和地上空間權（包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權）。

• 在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數的85%; 新建的房子相對較少，僅佔15%. 

• 外國人可以貸款，只需要在銀行指定機構開具信用證明即可。準備貸款之前，請先諮詢銀行。 一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更複雜，一切順利的話，成交時間大約在1~2個月。 全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交。
• 大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有數間，能夠貸款的成數為房價五成以上，貸款利率很高。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。 

•  現金買主需要準備的文件：

1. 有效的護照和簽證
2. 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3. 在美國當地銀行開設的帳號

如果是現金買房，準備以上三項就可以了。

• 貸款買主需要準備的文件：

1. 有效的護照和簽證
2. 工作證明、工作收入
3. 部份自費的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國當地銀行開設的帳號

• 房產稅：房產稅在美國各個州和地區都不同，政府會對每個房子做一個評估，然後根據評估價計算房產稅。
• 房屋保險：在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。 一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。 在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。 在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。 如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。
• 物業費：如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HOA fee），用於社區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。 有些高檔一點的獨立屋社區也有物管費。 公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。
• 維護費如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年），剪草及其他維修費用。

• 如果是投資出租房產，出租給租客，一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。 一是業主可將房屋委託給專業的經紀人，經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。 

• 一般而言，美國房地產的買賣是被法律嚴格規範的經紀人模式，尤其是有公證公司監管資金和重要的檔，很難產生騙局。 經紀人在合同確認之後就會提供一個close律師的監管帳戶（這個帳戶受到州房產委員會監管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購房者只要把款項匯入到監管帳戶就可以了。
• 這裡需要注意的是讓經紀人提供監管帳戶（escrow account）用來匯款（而不是直接匯到任何個人帳戶）。

•  目前我們與您之間的管理合約是透過Airbnb的官方平台建立的，因此合約具有一定的標準性與法律效力。即便將來我們不再營運，Airbnb的系統內仍保留您的帳戶與資料，您仍能選擇自行管理或轉交給其他專業的代管公司。 此外，我們也會在業務交接前提供完整的過渡方案與資料交接，確保您的房源經營不中斷。也可以考慮在合約內加入「提前終止條款」或「轉讓條款」，保障您的權益。 

•   沒有美國身份的外籍人士仍然可以合法在美國購屋並報稅。報稅時主要以外籍投資人（非居民）的身分進行，與擁有綠卡的稅務居民有幾個不同：
•  非居民（無綠卡）：需每年申報美國房產收入，報表使用1040-NR表格，通常只需針          對房租收入、資本利得等進行申報。 
• 居民（有綠卡）：需全球收入都納入申報範圍，使用1040表格，稅務責任較重。  
• 若您透過公司持有房產（如LLC），也能有效優化稅務結構，建議搭配稅務會計師設計最有利的架構。 

  一般來說，從房產買賣合約簽訂到正式過戶（Escrow close），約需 30至45天。這期間包括：

1. 房屋檢查（Inspection）
2. 資金審核與貸款申請（如有）
3. 預估稅費計算與律師/代書辦理
4. 最後的產權轉移與公證  

• 若是全現金購買，流程可更快，有些甚至可在15~20天完成。
•  若是分期付款購買房產，則需透過貸款方式進行，由貸款銀行負責支付房款，買方再依貸款條件分期還款。是否能成功貸款，則取決於買方的信用與收入證明。  

•   在鳳凰城（亞利桑那州），房產交易通常由 過戶公司（Title Company） 處理，不一定需要聘請律師。但若涉及複雜的稅務或法律問題，仍可選擇請律師協助。 
• 過戶手續費：約 $500 - $1,500，視房價與服務內容而定。  
• 規費（如登記、產權保險等）：通常由買賣雙方依合約協議分攤，總計大約為房價的 1%~2%。 

是的，有可能。根據目前鳳凰城的房市狀況，雖然整體市場仍保持穩定，但熱門地區、價格合理的物件仍然很快就被其他投資人買走。 建議若有看中的物件，可以先鎖定並提出初步出價(offer），通常這是可撤回的，能夠為您保留優先購買權。同時我們也會持續幫您追蹤該物件狀況，必要時提醒您出手。 

 我們理解您對老屋可能會有維修費用高、設備老化或結構安全的擔憂，這是非常合理的。但實際上，在鳳凰城，許多屋齡稍長的房屋仍然具備良好的結構與市場價值，原因如下：  我們的專業觀點： 

•  房屋購前會有專業檢查：每一間我們協助購買的房屋，在交易前都會安排專業的房屋檢查師進行全面檢測，針對屋頂、水電系統、冷暖氣設備、地基等項目做出報告。這能幫您了解現況，也能預先預估後續維修可能。
• 鳳凰城氣候穩定，老屋相對保存良好：不同於濕熱多雨的城市，鳳凰城乾燥少雨、地震少，這讓即使屋齡較高的物件也能維持不錯的結構與狀況。  
• 部分老屋經過翻修，設備升級：我們合作的房源中，不乏經過現代化整修的老屋，例如更新過水管線路、裝潢或更換冷氣系統。這些翻修提升房屋價值，也減少未來維修的壓力。
• 代管維修流程成熟透明：我們公司在代管服務中包含日常維修與緊急維修的應對流程，一有設備問題可即時處理，並有本地固定合作師傅與供應商，維修品質與費用都可控。我們會在物件交接後建立清單，持續追蹤屋況，讓您即使人在海外也可放心。