房東日常：遇到不繳租金的房客該怎麼辦？

柳小姐原本是到亞利桑那留學，一開始從 Airbnb 分租房間開始，後來發現當地租屋市場穩定，便買下人生第一間出租屋。

事情發生在 2020 年疫情期間。當時租客是一對夫妻，疫情剛開始時一直都有正常繳租，但後來因為政府實施暫時禁止驅逐房客（Eviction Moratorium）的政策，他們便開始認為自己可以不用繳租，繼續住在房子裡。

柳小姐曾多次向對方說明，她自己也有房貸與經濟壓力，而且當時的政策並不是「可以不用付租金」，而是鼓勵房東與房客協商，例如延期付款、分期付款或租金折扣等方案。

可惜的是，對方完全沒有協商的意願，而是選擇利用法律漏洞拖延付款。我認為，身為房東，第一件事情就是了解房客不繳租金的真正原因。有些人是真的遇到困難；但也有人只是認為自己可以鑽法律漏洞，占房東便宜。而且第一次遇到這種情況，真的會很慌。

柳小姐坦言，當時完全沒有經驗。她上網查了很多資料，也詢問許多人，同時聯絡了不少物業管理公司。由於房客並非透過物業管理公司招募，因此大部分公司都不願意接手案件。畢竟由物業管理公司篩選的房客，通常都會經過背景調查，可以大幅降低房東風險。

後來，她終於找到一家願意接案的物業管理公司。對方第一件事就是請她依法發出3 Days Notice（3 天催繳通知），通知房客若仍未繳租，就會進入法律程序，後續再由物業管理公司協助處理。當時房客已經拖欠了將近一個月租金，而柳小姐自己每個月仍需支付房貸，因此壓力非常大。

還有一個讓她印象非常深刻的經驗。由於第一次出租房屋，房客入住前曾請她協助辦理水電，因此帳單一直都是由她的名義申請。後來房客連水電費都開始拖欠時，她一度以為可以像台灣一樣，直接停止供應水電，讓房客自行搬離。

但物業管理公司立刻制止她。原因是，美國許多州都有相關規定，若房客入住時房屋原本提供水電，房東不得自行中斷，否則反而可能被房客提告，甚至影響法院判決。

柳小姐立即恢復供水供電，但房客反而更加肆無忌憚地大量使用電力，最高一個月電費甚至高達 700～800 美元，最後仍由她先行墊付。

後來，房客申請了政府補助，一度支付部分租金。但柳小姐仍決定請對方搬離，因為她知道，一旦補助結束，問題仍然會再次發生。

補助停止後，房客再次積欠租金。

柳小姐依法提起訴訟，最後法院判決房客需支付拖欠的三個月租金及相關費用，總金額約 9,000 美元。房客也順利搬離。然而直到今天，這筆錢仍未真正追回。對方後來搬到加州，也難以聯繫。

不過律師表示，依目前法律，法院判決仍具有法律效力，只要在法定期限內，仍可持續追討，甚至依法累積利息。因此，即使贏得官司，也不代表能立刻拿回現金。

柳小姐當時也很擔心，因為自己沒有留下房客身分證影本。幸好律師表示，只要租約、姓名、地址及信用資料足以確認身分，法院仍能正確辨識當事人，不必過度擔心。

此外，房客始終不願與她協商，也多次拖延法院程序，因此最後法院很快作出對柳小姐有利的判決。依美國部分案件規定，敗訴方也可能需要負擔相應的法律費用。

我也曾遇過房客拖欠租金。很多人以為，只要學歷高、工作好、家庭背景不錯，就一定是好房客。但我的經驗剛好相反。我曾遇過一位單親媽媽（以下簡稱 F 小姐）。她並非真正的弱勢家庭，父母在亞利桑那州也有出租房產，在申請補助前也一直有工作。

後來，她超過一個月沒有繳租。我明確告知她，我無法接受持續拖欠租金。沒想到，她竟直接回覆我一句："Take me to court."