房東日常｜繞過Airbnb也可以？帶你看懂房東如何處理短租與寵物入住
案例1 ：攜帶寵物入住
經營房屋出租的這幾年，我發現「Pet Friendly」這個詞，其實有很多潛規則。最近就遇到一位媽媽，幫她有養狗的兒子找適合的房子，強調一定要是可以養狗狗的空間。
不過，並不是所有標榜 pet-friendly 的房子都真的適合養狗。有些房東接受的是貓咪，畢竟貓咪活動空間小、聲音也安靜，對其他房客的影響不大。但如果已有房客飼養貓咪，那通常就不太會接受再加一隻狗狗，避免未來產生衝突。
她最初詢問的幾間房子，大多都有不同程度的限制。我最後幫她推薦了幾個真正可以接受狗狗入住的單位，同時也必須向她解釋我們這裡的管理規定：為了符合社區管委會的要求，我們的租期最低都必須是30天以上，不能只租15天。
不過她希望的租期就是15天，還希望可以殺價，理由是加總起來超過了1000美金的預算。我只能誠實地跟她說，短租接受寵物的房源本來就不多，管理費、清潔與潛在損耗都高，所以我們不會為了這種一次性的短租客去降價。與其將價格壓低來冒風險，我更希望她能考慮月租方案，像我們目前提供的長租方案是1200美金，這樣不但更符合社區規範，也能保護她兒子在外地租屋的安全。
我還補充說，其實價格稍高的背後，反映的是房子的品質與我們提供的服務。如果隨便讓步、接了一些比較不穩定的客人，長遠來說反而更麻煩。
經過這番說明，她理解了，也認同「安全跟品質比較重要」，最後選擇以長租的方式承租。對她兒子來說，這樣的決定無疑是最穩妥的。
案例 2 : 公司員工出差短租需求關於PayPal Invoice 的應用場景
最近還接到另一種特殊狀況。一家台灣科技公司派人到鳳凰城參加展覽，原本訂好的飯店卻臨時被取消，臨時需要住的地方。剛好有位大學同學推薦他們聯絡我，詢問是否有空房。
由於這種是透過私下聯繫，而不是經由 Airbnb 系統來預訂，我就使用 PayPal 開立 Invoice 給他們，省去他們重訂 Airbnb 的麻煩。
這裡插播一個小知識：在亞利桑那州並非只要簽了租約就能免稅，而是租期超過30天的長租（因屬於長期租賃性質，因此使用正式租約）才可免稅。但如果是 Airbnb 的短租形式，就會有約 10.6% 的住宿稅存在。不過這個稅率不是房東自己能查看的，而是要從房客端登入 Airbnb 查詢才會顯示。以一次總價台幣 30294 元為例，實際稅額就約在 3000 元左右。
所以，在這種公司短租的情況下，我會先幫他們計算稅務加總，再加上必要的清潔費（通常短租需要兩次清潔）。Invoice 中我會詳細列出房價、清潔費與入住注意事項，例如不能太早入住、不可影響其他房客等等。
如果對方是在美國的公司員工，我會建議用 Zelle 轉帳，這樣可以避免 PayPal 的刷卡手續費；但如果是國外人士，那還是得用 PayPal，這筆手續費也只能算進成本。
關於「不走 Airbnb」的風險與限制
雖然這樣的 invoice booking 模式看起來省事又靈活，但我其實並不常這麼操作。因為不像 Airbnb 那樣有平台保護，一旦發生糾紛，例如客人臨時不來、損壞家具或要求退費，就沒辦法透過平台來解決。
所以我只會在確認客戶身分、來源、用途明確的情況下才接受這種預約。例如這次是由認識的大學同學推薦，確認是公司員工出差、入住期間短，房源也剛好處於轉換期，才願意配合這樣的方式。否則我一向不鼓勵繞過平台，風險太高。
案例 3 : Arizona Storm 突發狀況：Tempe 罕見停水事件
前幾天鳳凰城遇到了一場突如其來的暴風雨，影響範圍蠻廣的。Tempe 某房客突然通知我說他那邊沒水了，我第一時間聯絡市政府了解情況，對方說這是因為暴雨影響供水設施，預估晚上八點才會恢復。
Tempe 是我經營那麼久以來，第一次發生這麼長時間的停水，實在罕見。我也立刻聯絡該區的其他房客，一一交代水供狀況與後續預期處理時間。這也是房東的責任之一，即便不是自己造成的問題，也必須積極處理與溝通，讓房客安心。
結語：房東不是坐收租金那麼簡單
很多人對房東的想像，是坐在家裡收租、喝咖啡。但實際上，我們得處理的不只是找房客，還包括寵物規範、租期限制、繳稅方式、跨境支付、突發狀況處理等等，每一項都是經驗與細節的累積。
無論是接受有寵物的房客、處理臨時住宿需求、還是面對天災造成的供水問題，每一件事都得謹慎處理。而我之所以還能樂在其中，是因為看到每個房客安全入住、滿意退房，都是一種成就感的來源。
希望這些日常分享，對未來也想成為房東的朋友們，有些參考價值。